Construir una vivienda va más allá de levantar la estructura de acero y hormigón que la alojará. Requiere de multitud de permisos, que en el caso de España retrasan años el desarrollo de los proyectos y encarecen su precio. Pero, además, hay otros dos elementos que influyen en su potencial viabilidad y que muchas veces pasan desapercibidas en el debate público: la energía y el transporte. Sin la existencia de buenas redes para ambas cuestiones, es imposible la edificación de viviendas. Y en España, hay muy pocas potenciales viviendas que se podrían construir de forma inmediata porque tengan conexión óptimas a las redes energéticas y de transporte que ayuden a atajar con rapidez el déficit de 750.000 unidades que arrastra ya el país.
Según un análisis sobre suelo de la consultora Atlas Real Estate Analytics, especializada en análisis inmobiliario a través de «big data», de todas las viviendas potenciales identificadas en suelo residencial a nivel nacional, menos del 5% pueden clasificarse como aptas para un desarrollo inmediato, ya que se benefician simultáneamente de conexiones de alta calidad tanto de electricidad como de transporte. No obstante, es probable que esta proporción fuera aún menor si se incorporaran restricciones adicionales al análisis, según advierte el estudio.
El documento, que afirma que solo un 0,35% del suelo disponible en España tiene carácter de finalista y que el 25,46% está en urbanización, añade que si se consideran en conjunto las viviendas con niveles excelentes o buenos de conectividad en ambas dimensiones, el volumen de viviendas edificables a medio plazo ascendería a aproximadamente el 15% del total, el equivalente a alrededor de un millón de viviendas.
Por el contrario, el grupo más numeroso de viviendas potenciales se localiza en zonas con niveles de conectividad clasificados como deficientes, pobres o muy pobres, lo que representa el 48,2% del total.
Tomando cada uno de los dos elementos por separado, el informe asegura que solo un 13% de las viviendas desarrollables en los suelos cuenta con un acceso rápido a la red energética y que menos del 47% se encuentra en una situación definible como positiva, con un acceso relativamente bueno a la red en relación con la capacidad de demanda.
Los problemas de acceso a la red eléctrica han estallado en los últimos meses. Según el mapa de capacidad publicado por Red Eléctrica en febrero pasado, en torno al 75% de los nudos de la red se encuentran saturados o sin capacidad disponible, afectando en gran medida a áreas donde se concentra la actividad residencial. Un estudio de la patronal madrileña de promotores inmobiliarios (Asprima) aseguraba a finales de 2025 que sólo en esta comunidad autónoma había 360.000 viviendas en distintas fases de desarrollo con una demanda energética estimada de 1.750 MW. Frente a ello, la capacidad firme en la región era de 500 MW, es decir, menos de un tercio de la requerida.
Cambios para mejorar la red
En reconocimiento del problema, el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Miteco) ha iniciado la tramitación de un real decreto orientado a aumentar la capacidad de acceso a las redes eléctricas. La norma, entre otras medidas, pretende priorizar la asignación de potencia eléctrica a la construcción de viviendas por delante de otras industrias. También plantea actualizar los requisitos técnicos de conexión para aflorar una capacidad actualmente bloqueada, sin necesidad de grandes refuerzos de red.
En el caso del transporte, el análisis concluye que sólo el 20% de las viviendas potenciales dispone de conexión de transporte adecuada, lo que sitúa a la inmensa mayoría de los desarrollos futuros en una situación de inviabilidad técnica o inadecuación a la demanda a corto plazo.
Más del 50% del potencial residencial está en ámbitos con una conectividad operativa correcta, pero insuficiente para desplazamientos a gran escala. Esto, como abunda otro análisis titulado «Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad» de OBS Business School, implica «una elevada dependencia del transporte privado y tiempos de desplazamiento diarios significativos».
Adicionalmente, el 29% del «stock» residencial futuro presenta un acceso calificado como de pobre o muy pobre a redes de transporte, caracterizado por la ausencia de infraestructuras viarias de alta capacidad y de conexión con nodos intermodales.
El volumen edificable a medio plazo puede alcanzar el millón de unidades
Construir una vivienda va más allá de levantar la estructura de acero y hormigón que la alojará. Requiere de multitud de permisos, que en el caso de España retrasan años el desarrollo de los proyectos y encarecen su precio. Pero, además, hay otros dos elementos que influyen en su potencial viabilidad y que muchas veces pasan desapercibidas en el debate público: la energía y el transporte. Sin la existencia de buenas redes para ambas cuestiones, es imposible la edificación de viviendas. Y en España, hay muy pocas potenciales viviendas que se podrían construir de forma inmediata porque tengan conexión óptimas a las redes energéticas y de transporte que ayuden a atajar con rapidez el déficit de 750.000 unidades que arrastra ya el país.
Según un análisis sobre suelo de la consultora Atlas Real Estate Analytics, especializada en análisis inmobiliario a través de «big data», de todas las viviendas potenciales identificadas en suelo residencial a nivel nacional, menos del 5% pueden clasificarse como aptas para un desarrollo inmediato, ya que se benefician simultáneamente de conexiones de alta calidad tanto de electricidad como de transporte. No obstante, es probable que esta proporción fuera aún menor si se incorporaran restricciones adicionales al análisis, según advierte el estudio.
El documento, que afirma que solo un 0,35% del suelo disponible en España tiene carácter de finalista y que el 25,46% está en urbanización, añade que si se consideran en conjunto las viviendas con niveles excelentes o buenos de conectividad en ambas dimensiones, el volumen de viviendas edificables a medio plazo ascendería a aproximadamente el 15% del total, el equivalente a alrededor de un millón de viviendas.
Por el contrario, el grupo más numeroso de viviendas potenciales se localiza en zonas con niveles de conectividad clasificados como deficientes, pobres o muy pobres, lo que representa el 48,2% del total.
Tomando cada uno de los dos elementos por separado, el informe asegura que solo un 13% de las viviendas desarrollables en los suelos cuenta con un acceso rápido a la red energética y que menos del 47% se encuentra en una situación definible como positiva, con un acceso relativamente bueno a la red en relación con la capacidad de demanda.
Los problemas de acceso a la red eléctrica han estallado en los últimos meses. Según el mapa de capacidad publicado por Red Eléctrica en febrero pasado, en torno al 75% de los nudos de la red se encuentran saturados o sin capacidad disponible, afectando en gran medida a áreas donde se concentra la actividad residencial. Un estudio de la patronal madrileña de promotores inmobiliarios (Asprima) aseguraba a finales de 2025 que sólo en esta comunidad autónoma había 360.000 viviendas en distintas fases de desarrollo con una demanda energética estimada de 1.750 MW. Frente a ello, la capacidad firme en la región era de 500 MW, es decir, menos de un tercio de la requerida.
En reconocimiento del problema, el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico (Miteco) ha iniciado la tramitación de un real decreto orientado a aumentar la capacidad de acceso a las redes eléctricas. La norma, entre otras medidas, pretende priorizar la asignación de potencia eléctrica a la construcción de viviendas por delante de otras industrias. También plantea actualizar los requisitos técnicos de conexión para aflorar una capacidad actualmente bloqueada, sin necesidad de grandes refuerzos de red.
En el caso del transporte, el análisis concluye que sólo el 20% de las viviendas potenciales dispone de conexión de transporte adecuada, lo que sitúa a la inmensa mayoría de los desarrollos futuros en una situación de inviabilidad técnica o inadecuación a la demanda a corto plazo.
Más del 50% del potencial residencial está en ámbitos con una conectividad operativa correcta, pero insuficiente para desplazamientos a gran escala. Esto, como abunda otro análisis titulado «Mercado inmobiliario, muy lejos de la estabilidad» de OBS Business School, implica «una elevada dependencia del transporte privado y tiempos de desplazamiento diarios significativos».
Adicionalmente, el 29% del «stock» residencial futuro presenta un acceso calificado como de pobre o muy pobre a redes de transporte, caracterizado por la ausencia de infraestructuras viarias de alta capacidad y de conexión con nodos intermodales.
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