Con la convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre, el Gobierno de España ha aprobado dos reales decretos con los que busca solucionar alguno de los complejos problemas del mercado de alquiler de viviendas en España. A pesar de que los conocidos como los «decretos-ley Maricarmen» no llegaron a entrar en vigor, sí que lo hizo el Real Decreto-ley 29/2026, con el que se modificaban algunas de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, más conocida como LAU, establece una serie de obligaciones y derechos tanto a los propietarios que deciden alquilar una de sus viviendas como a los inquilinos. A pesar de ello, los conflictos entre ambas partes suelen ser bastante frecuentes, especialmente cuando se producen irregularidades en el contrato o se incumple lo dispuesto en este. Algo que puede provocar la rescisión del acuerdo y el comienzo de un proceso de desahucio del arrendatario.
No obstante, también eran bastante comunes la firma de contratos de alquiler temporal cuando la finalidad de este era que el inquilino residiera de manera habitual en la vivienda. Una práctica que, hasta ahora, permitía a los propietarios eludir alguna de las protecciones establecidas para los arrendatarios habituales, pero que ha llegado a su fin con las novedades dispuestas en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que entró en vigor el pasado 8 de octubre.
La nueva definición de alquiler temporal incluye el arrendamiento de habitaciones
Concretamente, el nuevo artículo 2.3 de la LAU introduce una modificación en la definición del arrendamiento de vivienda temporal. En estos momentos, se considera alquiler temporal a aquel «que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia«, la cual se vaya a emplear para cubrir la necesidad de vivienda del inquilino cuando este «se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».
En este sentido, la nueva definición incluye un aspecto que hasta este momento no había recogido la ley: el alquiler de una habitación o parte del inmueble. Asimismo, indica que se debe poder acreditar que la estancia tendrá carácter temporal, lo cual debe aparecer plasmado en el contrato según lo establecido en el artículo 7.2. «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia«.
Si en el contrato no aparece la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario, este perderá su carácter de alquiler temporal y pasará a regirse bajo «las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual». Una medida que tiene efectos retroactivos, por lo que también podrá aplicarse a aquellos contratos firmados como alquiler temporal, pero en los que el inquilino ha pasado a residir de manera habitual y no consta en el documento la causa de su desplazamiento.
Para que pueda considerarse temporal, debe tener una duración máxima de 12 meses
Aunque para que un contrato de alquiler tenga carácter temporal no solamente debe basarse en el acuerdo de ambas partes y en que se haya establecido un plazo de residencia, también debe ajustarse a los tiempos mínimos establecidos por ley. El nuevo real decreto también establece modificaciones en este sentido, concretamente en el artículo 9 bis sobre plazos de arrendamientos de vivienda temporal. Este establece una duración superior a treinta y un días, pero que no exceda de doce meses.
En el caso de que la duración del contrato sea inferior al mínimo establecido y el inquilino necesite continuar residiendo en la vivienda, ambas partes deberán llegar a un acuerdo de prórroga, el cual no podrá exceder de 12 meses en conjunto. Por otra parte, si se supera el plazo máximo establecido y no existe una causa de temporalidad que lo justifique, el contrato «se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos».
Lo mismo ocurre en el caso de que se hayan sucedido más de dos contratos sucesivos por alquiler temporal de la misma vivienda, cuyo acuerdo pasará a considerarse de carácter habitual, incluso cuando se trate de una habitación. En este sentido, comenzarían a aplicarse las medidas y protecciones a inquilinos habituales, entre ellas, la nueva prórroga extendida y automática de cinco años a personas físicas y siete años a personas jurídicas.
¿Qué ocurre si el contrato pasa a ser de arrendamiento habitual?
En el caso de que el contrato pase de ser de arrendamiento temporal a habitual y el propietario quiera rescindirlo, deberá avisar al menos seis meses antes al inquilino y este tendrá derecho a recibir una indemnización equivalente a doce mensualidades calculadas según el precio de alquiler más alto que establece el sistema estatal para el tipo de vivienda o una mensualidad por año residido en ella. La ley obliga a pagar el equivalente mayor de dichos importes.
Aquellos contratos de alquiler temporal que aún estén vigentes conservarán el régimen de «uso distinto» y continuarán rigiéndose «por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato». Cuando alcancen la fecha de finalización de contrato, quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga. Por lo que, en caso de querer renovar el acuerdo, deberán regirse según lo establecido en la ley.
La entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026 cambia la definición de arrendamiento temporal y establece nuevos plazos de duración
Con la convocatoria de elecciones generales para el próximo 29 de noviembre, el Gobierno de España ha aprobado dos reales decretos con los que busca solucionar alguno de los complejos problemas del mercado de alquiler de viviendas en España. A pesar de que los conocidos como los «decretos-ley Maricarmen» no llegaron a entrar en vigor, sí que lo hizo el Real Decreto-ley 29/2026, con el que se modificaban algunas de las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, más conocida como LAU, establece una serie de obligaciones y derechos tanto a los propietarios que deciden alquilar una de sus viviendas como a los inquilinos. A pesar de ello, los conflictos entre ambas partes suelen ser bastante frecuentes, especialmente cuando se producen irregularidades en el contrato o se incumple lo dispuesto en este. Algo que puede provocar la rescisión del acuerdo y el comienzo de un proceso de desahucio del arrendatario.
No obstante, también eran bastante comunes la firma de contratos de alquiler temporal cuando la finalidad de este era que el inquilino residiera de manera habitual en la vivienda. Una práctica que, hasta ahora, permitía a los propietarios eludir alguna de las protecciones establecidas para los arrendatarios habituales, pero que ha llegado a su fin con las novedades dispuestas en el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, que entró en vigor el pasado 8 de octubre.
La nueva definición de alquiler temporal incluye el arrendamiento de habitaciones
Concretamente, el nuevo artículo 2.3 de la LAU introduce una modificación en la definición del arrendamiento de vivienda temporal. En estos momentos, se considera alquiler temporal a aquel «que recae sobre una edificación habitable, incluido el arrendamiento parcial de una habitación o estancia«, la cual se vaya a emplear para cubrir la necesidad de vivienda del inquilino cuando este «se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable».
En este sentido, la nueva definición incluye un aspecto que hasta este momento no había recogido la ley: el alquiler de una habitación o parte del inmueble. Asimismo, indica que se debe poder acreditar que la estancia tendrá carácter temporal, lo cual debe aparecer plasmado en el contrato según lo establecido en el artículo 7.2. «Dicha causa deberá ser real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia«.
Si en el contrato no aparece la causa que motiva el desplazamiento temporal del arrendatario, este perderá su carácter de alquiler temporal y pasará a regirse bajo «las mismas condiciones que los contratos de arrendamiento de vivienda habitual». Una medida que tiene efectos retroactivos, por lo que también podrá aplicarse a aquellos contratos firmados como alquiler temporal, pero en los que el inquilino ha pasado a residir de manera habitual y no consta en el documento la causa de su desplazamiento.
Para que pueda considerarse temporal, debe tener una duración máxima de 12 meses
Aunque para que un contrato de alquiler tenga carácter temporal no solamente debe basarse en el acuerdo de ambas partes y en que se haya establecido un plazo de residencia, también debe ajustarse a los tiempos mínimos establecidos por ley. El nuevo real decreto también establece modificaciones en este sentido, concretamente en el artículo 9 bis sobre plazos de arrendamientos de vivienda temporal. Este establece una duración superior a treinta y un días, pero que no exceda de doce meses.
En el caso de que la duración del contrato sea inferior al mínimo establecido y el inquilino necesite continuar residiendo en la vivienda, ambas partes deberán llegar a un acuerdo de prórroga, el cual no podrá exceder de 12 meses en conjunto. Por otra parte, si se supera el plazo máximo establecido y no existe una causa de temporalidad que lo justifique, el contrato «se entenderá celebrado como un contrato de arrendamiento de vivienda habitual, y le serán de aplicación todos los preceptos previstos para dichos contratos».
Lo mismo ocurre en el caso de que se hayan sucedido más de dos contratos sucesivos por alquiler temporal de la misma vivienda, cuyo acuerdo pasará a considerarse de carácter habitual, incluso cuando se trate de una habitación. En este sentido, comenzarían a aplicarse las medidas y protecciones a inquilinos habituales, entre ellas, la nueva prórroga extendida y automática de cinco años a personas físicas y siete años a personas jurídicas.
¿Qué ocurre si el contrato pasa a ser de arrendamiento habitual?
En el caso de que el contrato pase de ser de arrendamiento temporal a habitual y el propietario quiera rescindirlo, deberá avisar al menos seis meses antes al inquilino y este tendrá derecho a recibir una indemnización equivalente a doce mensualidades calculadas según el precio de alquiler más alto que establece el sistema estatal para el tipo de vivienda o una mensualidad por año residido en ella. La ley obliga a pagar el equivalente mayor de dichos importes.
Aquellos contratos de alquiler temporal que aún estén vigentes conservarán el régimen de «uso distinto» y continuarán rigiéndose «por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación hasta la finalización del plazo de duración pactado en el propio contrato». Cuando alcancen la fecha de finalización de contrato, quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga. Por lo que, en caso de querer renovar el acuerdo, deberán regirse según lo establecido en la ley.
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