La brecha entre hogares creados y viviendas terminadas se amplió de forma muy notable el año pasado. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), «Evolución de la producción de vivienda en España», en 2025 se registró un déficit de 147.094 viviendas, una cantidad que supera en un 40% a la registrada en 2024.
Los datos de las consultoras apuntan así en la misma dirección que los del Banco de España, que eleva ya el déficit global existente a 750.000 unidades.
Madrid lideró el déficit en 2025, con 25.193 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados, un 31% más que en 2024. Le siguen Alicante, con 12.091 unidades de déficit; Valencia, con 11.553; y Barcelona, con 8.798. La situación, no obstante, se extiende a casi todo el territorio. Solo dos provincias (Cáceres y Soria) registraron más viviendas terminadas que hogares creados, tres menos que en 2024.
Asimismo, únicamente el 25% de las provincias consiguió cubrir al menos la mitad de la nueva demanda con viviendas terminadas, frente al 50% que lo logró el año anterior. Este dato confirma según ACI que el déficit residencial ha dejado de ser un fenómeno localizado en los grandes mercados para convertirse en una tensión generalizada.
Este saldo negativo se explica según ACI por una doble dinámica: por un lado, el aumento de los hogares reales creados, que crecieron un 16%; por otro, la caída de la oferta efectiva, con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. El resultado es «un mercado residencial cada vez más tensionado, en el que la producción de vivienda no logra acompasarse al ritmo de crecimiento demográfico», según ACI.
Pocas viviendas terminadas
Uno de los principales factores que explican según la patronal este desajuste es la escasa puesta en marcha de nuevas viviendas. El informe señala que la vivienda terminada bajó, pero la vivienda potencial, aquella con visado que será entregada en un plazo aproximado de dos años, creció con un aumento del 9%. Unos signos positivos, pero insuficientes para absorber la demanda acumulada desde 2021, que ya supera las 753.000 unidades, según ACI.
«España no solo necesita más vivienda, necesita que el suelo disponible pueda transformarse en oferta real en plazos razonables. La seguridad jurídica y la colaboración público-privada son condiciones indispensables para que la planificación urbanística se traduzca en viviendas terminadas capaces de absorber la demanda», asegura Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI.
Sobre la problemática del suelo se pronunció también ayer la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). En un análisis sobre la materia, el organismo asegura que el precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero que uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo, según advierte, puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, por lo que, según añade, mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos «puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos».
El punto de partida de España en la cuestión del suelo, según advierte la CNMC, no es bueno dado que, como asegura, cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, «el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa», según destaca.
Ante ello, Competencia solicita abreviar procesos, simplificar y coordinar la regulación y flexibilizar el planeamiento.
El análisis de las consultoras también hace énfasis en otro de los graves problemas del mercado inmobiliario español, la escasez de vivienda asequible, que impide el acceso a una vivienda a los colectivos más vulnerables. En 2025, la vivienda protegida representó solo el 2,8% del total de transacciones, por debajo del 4,1% registrado en 2019. Esta caída muestra la limitada capacidad de la vivienda asequible para actuar como mecanismo de equilibrio en un contexto de fuerte tensión de precios y dificultad creciente de acceso, según las consultoras.
Esta escasa presencia de vivienda protegida, advierten, resulta especialmente preocupante en los territorios donde la brecha entre hogares creados y viviendas terminadas es mayor, ya que son precisamente esos que concentran mayor presión demográfica, precios más tensionados y mayores dificultades de acceso a la vivienda.
La vivienda terminada cae un 9% en 2025, según las consultoras inmobiliarias
La brecha entre hogares creados y viviendas terminadas se amplió de forma muy notable el año pasado. Según el último informe de la Asociación Española de Consultoría Inmobiliaria (ACI), «Evolución de la producción de vivienda en España», en 2025 se registró un déficit de 147.094 viviendas, una cantidad que supera en un 40% a la registrada en 2024.
Los datos de las consultoras apuntan así en la misma dirección que los del Banco de España, que eleva ya el déficit global existente a 750.000 unidades.
Madrid lideró el déficit en 2025, con 25.193 viviendas menos de las necesarias para absorber los hogares creados, un 31% más que en 2024. Le siguen Alicante, con 12.091 unidades de déficit; Valencia, con 11.553; y Barcelona, con 8.798. La situación, no obstante, se extiende a casi todo el territorio. Solo dos provincias (Cáceres y Soria) registraron más viviendas terminadas que hogares creados, tres menos que en 2024.
Asimismo, únicamente el 25% de las provincias consiguió cubrir al menos la mitad de la nueva demanda con viviendas terminadas, frente al 50% que lo logró el año anterior. Este dato confirma según ACI que el déficit residencial ha dejado de ser un fenómeno localizado en los grandes mercados para convertirse en una tensión generalizada.
Este saldo negativo se explica según ACI por una doble dinámica: por un lado, el aumento de los hogares reales creados, que crecieron un 16%; por otro, la caída de la oferta efectiva, con un descenso del 9% en las viviendas terminadas. El resultado es «un mercado residencial cada vez más tensionado, en el que la producción de vivienda no logra acompasarse al ritmo de crecimiento demográfico», según ACI.
Uno de los principales factores que explican según la patronal este desajuste es la escasa puesta en marcha de nuevas viviendas. El informe señala que la vivienda terminada bajó, pero la vivienda potencial, aquella con visado que será entregada en un plazo aproximado de dos años, creció con un aumento del 9%. Unos signos positivos, pero insuficientes para absorber la demanda acumulada desde 2021, que ya supera las 753.000 unidades, según ACI.
«España no solo necesita más vivienda, necesita que el suelo disponible pueda transformarse en oferta real en plazos razonables. La seguridad jurídica y la colaboración público-privada son condiciones indispensables para que la planificación urbanística se traduzca en viviendas terminadas capaces de absorber la demanda», asegura Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI.
Sobre la problemática del suelo se pronunció también ayer la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC). En un análisis sobre la materia, el organismo asegura que el precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero que uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo, según advierte, puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, por lo que, según añade, mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos «puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos».
El punto de partida de España en la cuestión del suelo, según advierte la CNMC, no es bueno dado que, como asegura, cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, «el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa», según destaca.
Ante ello, Competencia solicita abreviar procesos, simplificar y coordinar la regulación y flexibilizar el planeamiento.
El análisis de las consultoras también hace énfasis en otro de los graves problemas del mercado inmobiliario español, la escasez de vivienda asequible, que impide el acceso a una vivienda a los colectivos más vulnerables. En 2025, la vivienda protegida representó solo el 2,8% del total de transacciones, por debajo del 4,1% registrado en 2019. Esta caída muestra la limitada capacidad de la vivienda asequible para actuar como mecanismo de equilibrio en un contexto de fuerte tensión de precios y dificultad creciente de acceso, según las consultoras.
Esta escasa presencia de vivienda protegida, advierten, resulta especialmente preocupante en los territorios donde la brecha entre hogares creados y viviendas terminadas es mayor, ya que son precisamente esos que concentran mayor presión demográfica, precios más tensionados y mayores dificultades de acceso a la vivienda.
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