La falta de suelo finalista es para el sector promotor la principal traba para construir vivienda al ritmo necesario para satisfacer la fuerte demanda que hay ahora mismo en España. Un problema al que se supone que debería haber dado solución la reforma de la Ley del Suelo que el Gobierno no pudo primero y después no quiso sacar adelante pese a su urgencia y que, como los promotores, también acaba de pedir la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
El organismo ha analizado en un informe publicado hoy la regulación y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales.
Competencia asegura en su análisis que el precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero que uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo, según advierte, puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, por lo que, según añade, mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos «puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos».
El punto de partida de España en la cuestión del suelo, según advierte la CNMC, no es bueno dado que, como asegura, cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, «el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa», según destaca.
En la fase de planeamiento, la CNMC denuncia que la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede «reducir la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas».
Además, añade que la nulidad de los planes y la rigidez para modificarlos «pueden retrasar o bloquear nuevos desarrollos». Asimismo, Competencia lamenta que los instrumentos de planeamiento son complejos, cargados de trámites y documentos que en ocasiones pueden resultar redundantes o innecesarios.
La CNMC identifica asimismo en su análisis dificultades en la fase de urbanización, donde la acumulación de trámites técnicos y administrativos «puede alargar los plazos y encarecer los proyectos».
En la fase de edificación, recrimina que la multiplicidad de controles y exigencias administrativas «puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones».
Por último, el estudio advierte de que la normativa sectorial -ambiental, patrimonial, de infraestructuras u otras- tiene un peso creciente en los procesos urbanísticos. «Aunque estos controles responden a objetivos legítimos, su falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos», avisa.
Propuestas
Para lograr un mejor funcionamiento del urbanismo en España, que permita ampliar la disponibilidad de suelo y de vivienda, la CNMC propone una serie de recomendaciones que pasan, en primer lugar, por simplificar y consolidar la normativa urbanística y mejorar su digitalización y accesibilidad.
Además, apuesta por promover una gobernanza regulatoria más cohesionada y coordinada, y una mayor ordenación supramunicipal del territorio.
Para flexibilizar el planeamiento urbanístico, la CNMC insta a revisar la clasificación del suelo no protegido, ampliar los posibles usos del suelo y reducir el impacto de los planes urbanísticos sobre la competencia en otros mercados.
En línea con lo propuesto en la fallida reforma de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno, la CNMC también pide reconocer un régimen propio y más flexible a los instrumentos urbanísticos, limitando la nulidad total del planeamiento, agilizando la tramitación de revisiones y modificaciones puntuales e impulsando instrumentos de urgencia para vivienda, incluyendo en particular la vivienda protegida.
También propone reducir el número de instrumentos de planeamiento y la carga de contenido de los Planes Generales, racionalizar la elaboración y aprobación de estos instrumentos.
Para facilitar la edificación, Competencia insta a agilizar licencias e impulsar declaraciones responsables, así como adecuar los requisitos y cargas edificatorias.
A las administraciones, la CNMC les pide reforzar la predictibilidad y la transparencia de su intervención, así como el control y la legitimidad de los convenios urbanísticos y revisar los instrumentos de intervención en el ámbito del suelo.
Asegura que su desarrollo es un proceso lento y complejo que puede retrasar proyectos, elevar costes y limitar la oferta. Pide abreviar procesos, simplificar y coordinar la regulación y flexibilizar el planeamiento
La falta de suelo finalista es para el sector promotor la principal traba para construir vivienda al ritmo necesario para satisfacer la fuerte demanda que hay ahora mismo en España. Un problema al que se supone que debería haber dado solución la reforma de la Ley del Suelo que el Gobierno no pudo primero y después no quiso sacar adelante pese a su urgencia y que, como los promotores, también acaba de pedir la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
El organismo ha analizado en un informe publicado hoy la regulación y el funcionamiento del proceso urbanístico que permite transformar suelo para construir nuevas viviendas, tanto libres como protegidas y sociales.
Competencia asegura en su análisis que el precio y la disponibilidad de vivienda dependen de muchos factores, pero que uno de los más relevantes es la disponibilidad de suelo. El suelo, según advierte, puede representar hasta un 45% del precio final de una vivienda, por lo que, según añade, mejorar la eficiencia de los procesos urbanísticos «puede contribuir a reducir costes, acortar plazos y ampliar la oferta, mejorando el acceso a la vivienda, tanto libre como social, en beneficio de los ciudadanos».
El punto de partida de España en la cuestión del suelo, según advierte la CNMC, no es bueno dado que, como asegura, cuenta con una de las regulaciones de uso del suelo más restrictivas del entorno OCDE. En particular, «el proceso urbanístico tiene una complejidad excesiva, inconsistencia e inseguridad jurídica, rigidez desproporcionada o excesiva lentitud administrativa», según destaca.
En la fase de planeamiento, la CNMC denuncia que la delimitación detallada del suelo urbanizable y de sus usos puede «reducir la capacidad de respuesta ante cambios en la demanda de vivienda o en otras actividades económicas».
Además, añade que la nulidad de los planes y la rigidez para modificarlos «pueden retrasar o bloquear nuevos desarrollos». Asimismo, Competencia lamenta que los instrumentos de planeamiento son complejos, cargados de trámites y documentos que en ocasiones pueden resultar redundantes o innecesarios.
La CNMC identifica asimismo en su análisis dificultades en la fase de urbanización, donde la acumulación de trámites técnicos y administrativos «puede alargar los plazos y encarecer los proyectos».
En la fase de edificación, recrimina que la multiplicidad de controles y exigencias administrativas «puede demorar la concesión de licencias y retrasar el inicio de nuevas construcciones».
Por último, el estudio advierte de que la normativa sectorial -ambiental, patrimonial, de infraestructuras u otras- tiene un peso creciente en los procesos urbanísticos. «Aunque estos controles responden a objetivos legítimos, su falta de coordinación o proporcionalidad puede generar duplicidades, contradicciones y nuevos retrasos», avisa.
Para lograr un mejor funcionamiento del urbanismo en España, que permita ampliar la disponibilidad de suelo y de vivienda, la CNMC propone una serie de recomendaciones que pasan, en primer lugar, por simplificar y consolidar la normativa urbanística y mejorar su digitalización y accesibilidad.
Además, apuesta por promover una gobernanza regulatoria más cohesionada y coordinada, y una mayor ordenación supramunicipal del territorio.
Para flexibilizar el planeamiento urbanístico, la CNMC insta a revisar la clasificación del suelo no protegido, ampliar los posibles usos del suelo y reducir el impacto de los planes urbanísticos sobre la competencia en otros mercados.
En línea con lo propuesto en la fallida reforma de la Ley del Suelo propuesta por el Gobierno, la CNMC también pide reconocer un régimen propio y más flexible a los instrumentos urbanísticos, limitando la nulidad total del planeamiento, agilizando la tramitación de revisiones y modificaciones puntuales e impulsando instrumentos de urgencia para vivienda, incluyendo en particular la vivienda protegida.
También propone reducir el número de instrumentos de planeamiento y la carga de contenido de los Planes Generales, racionalizar la elaboración y aprobación de estos instrumentos.
Para facilitar la edificación, Competencia insta a agilizar licencias e impulsar declaraciones responsables, así como adecuar los requisitos y cargas edificatorias.
A las administraciones, la CNMC les pide reforzar la predictibilidad y la transparencia de su intervención, así como el control y la legitimidad de los convenios urbanísticos y revisar los instrumentos de intervención en el ámbito del suelo.
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