Pocas políticas económicas resultan tan intuitivamente atractivas como limitar el precio del alquiler de modo que, si las rentas suben demasiado, pongamos un tope y asunto solucionado. Parece sencillo, razonable y, sobre todo, políticamente muy vendible, pero tiene un pequeño inconveniente que es que el mercado de la vivienda no suele leer los programas electorales y responde a los incentivos, a veces de una manera bastante menos amable de lo previsto.
Sabemos que el Gobierno aprobó en marzo una prórroga extraordinaria junto a una limitación en actualización de la renta para quienes tienen que renovar con el objetivo de que sufran aumentos bruscos del alquiler. Hasta aquí, la política social pero ahora llega la economía, pues sabemos que la evidencia académica y empírica sobre el control de alquileres ofrece una conclusión bastante incómoda, que funciona razonablemente bien para quien ya está dentro de la vivienda, pero puede funcionar bastante peor para quien intenta entrar en el mercado.
Las lecciones aprendidas en otras ciudades del mundo intentando aplicar este tipo de medidas nos han enseñado que lejos de mejorar la situación, la empeoran porque si reducimos la rentabilidad esperada de alquilar una vivienda, algunos propietarios dejarán de ofrecerla, otros venderán y los potenciales inversores tendrán menos incentivos para aumentar la oferta. Y cuando hay menos viviendas disponibles mientras la demanda continúa creciendo, encontrar piso se convierte en una especie de proceso de selección de personal, pero pagando uno mismo por presentarse a la entrevista.
Por tanto, proteger al inquilino no exige necesariamente controlar el precio de toda la vivienda y perjudicar al propietario, sino que se necesitan incentivos a la oferta, seguridad jurídica, y, sobre todo, construcción, aunque pueden resultar menos vistosos políticamente, pero atacan el problema fundamental que es la escasez.
El control de alquileres tiene una peculiaridad distributiva pues crea dos categorías de ciudadanos, los afortunados que ya tienen un contrato protegido y los que llaman mañana preguntando si queda algún piso. En definitiva, la reflexión es que podemos congelar el termómetro para evitar que veamos subir la temperatura, lo que resulta bastante más difícil es conseguir que, por eso, deje de hacer calor.
Juan Carlos Higueras es Doctor en Economía y Vicedecano de EAE Business School
Si reducimos la rentabilidad esperada de alquilar una vivienda, algunos propietarios dejarán de ofrecerla, otros venderán y los potenciales inversores tendrán menos incentivos para aumentar la oferta
Pocas políticas económicas resultan tan intuitivamente atractivas como limitar el precio del alquiler de modo que, si las rentas suben demasiado, pongamos un tope y asunto solucionado. Parece sencillo, razonable y, sobre todo, políticamente muy vendible, pero tiene un pequeño inconveniente que es que el mercado de la vivienda no suele leer los programas electorales y responde a los incentivos, a veces de una manera bastante menos amable de lo previsto.
Sabemos que el Gobierno aprobó en marzo una prórroga extraordinaria junto a una limitación en actualización de la renta para quienes tienen que renovar con el objetivo de que sufran aumentos bruscos del alquiler. Hasta aquí, la política social pero ahora llega la economía, pues sabemos que la evidencia académica y empírica sobre el control de alquileres ofrece una conclusión bastante incómoda, que funciona razonablemente bien para quien ya está dentro de la vivienda, pero puede funcionar bastante peor para quien intenta entrar en el mercado.
Las lecciones aprendidas en otras ciudades del mundo intentando aplicar este tipo de medidas nos han enseñado que lejos de mejorar la situación, la empeoran porque si reducimos la rentabilidad esperada de alquilar una vivienda, algunos propietarios dejarán de ofrecerla, otros venderán y los potenciales inversores tendrán menos incentivos para aumentar la oferta. Y cuando hay menos viviendas disponibles mientras la demanda continúa creciendo, encontrar piso se convierte en una especie de proceso de selección de personal, pero pagando uno mismo por presentarse a la entrevista.
Por tanto, proteger al inquilino no exige necesariamente controlar el precio de toda la vivienda y perjudicar al propietario, sino que se necesitan incentivos a la oferta, seguridad jurídica, y, sobre todo, construcción, aunque pueden resultar menos vistosos políticamente, pero atacan el problema fundamental que es la escasez.
El control de alquileres tiene una peculiaridad distributiva pues crea dos categorías de ciudadanos, los afortunados que ya tienen un contrato protegido y los que llaman mañana preguntando si queda algún piso. En definitiva, la reflexión es que podemos congelar el termómetro para evitar que veamos subir la temperatura, lo que resulta bastante más difícil es conseguir que, por eso, deje de hacer calor.
Juan Carlos Higueras es Doctor en Economía y Vicedecano de EAE Business School
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