Quien aspire a comprar una vivienda tipo de 300.000 euros necesitará ahorrar unos 60.000 solo en concepto de entrada, el 20% del valor del inmueble. Pero a ese esfuerzo hay que sumar otro enorme colchón: el de los impuestos, que rondan entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda, junto a gastos de gestoría y notaría, es decir, entre 30.000 y 45.000 euros, un monto que muy pocos españoles son capaces de reunir, señala el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria en su actualización sobre el mercado de la vivienda.
«La vivienda está gravada con una carga tributaria que se levanta como una barrera de entrada relevante para muchos compradores», especialmente para los jóvenes, con menor capacidad de ahorro, subraya el informe. El análisis expone que si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 12.000 y 30.000 euros más para Hacienda, en concreto, para pagar un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que oscila entre el 4% (12.000 euros) y el 13% en alguna comunidad (39.000 euros) para viviendas de gran valor, aunque el punto de partida indicado en su día por la AGE es el 7% (21.000 euros).
A eso hay que añadirle otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa en vivienda nueva -aunque la escritura de las hipotecas, desde el cambio de criterio del Tribunal Supremo en 2018, que derivó en una modificación legislativa en dicho año, hace que sea el prestamista-, que se mueve entre otro casi medio punto y punto y medio (siendo el punto de partida recomendado por la AGE el 1%), es decir, hay que añadir el pago de otros entre 1.200 euros (0,4%), 1.500 euros (1%) y 4.500 euros (1,5%). Así, el pago de impuestos puede rozar los 35.000 euros, pero para colmo, el comprador tiene que asumir la comisión de la agencia inmobiliaria y los gastos de notaría o gestoría, elevando aún más -hasta 45.000 euros- el ahorro necesario no vinculado a la entrada.
Estas cargas fiscales, según el análisis del Observatorio, incrementan el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda, especialmente entre los jóvenes y las familias de renta media. «Todo ello contribuye a hacer imposible el acceso a la vivienda de muchas personas, que tienen que saber que es el intervencionismo y la voracidad recaudatoria quienes están jugando en su contra«, aseguran.
«Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento, de manera que, si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto, ya que también habrá crecido en valores absolutos al ser un porcentaje sobre la base», alertan desde el Observatorio Económico de la UFV.
Esta presión sobre los precios es fruto de la creciente brecha entre oferta y demanda. La demanda se mantiene fuerte gracias a la posición financiera inusualmente sana de los hogares: su endeudamiento se sitúa en el 42,5% del PIB en el primer trimestre de 2026, mínimos de 20 años y la mitad del 85% de 2010. A ello se suma una demanda extranjera muy fuerte, ya que según los registradores de la propiedad este perfil representa el 14,6% de las compras.
La oferta, en cambio, no responde. En obra nueva, el Observatorio apunta a la falta de suelo, la tramitación compleja, las trabas burocráticas y medioambientales, la imposición de cuotas de vivienda social en cada promoción de vivienda y la inseguridad jurídica -sin un cambio normativo que facilite la lucha contra la ocupación y con los topes de precios-. En segunda mano, los propietarios no tienen prisa por vender: en 2022 el 75% de las hipotecas se firmó a tipo fijo, lo que ha amortiguado el impacto de la subida de tipos, y además esperan que los precios sigan subiendo.
Para solucionar estos desequilibrios y facilitar el acceso a la vivienda el propiedad, el Observatorio de la UFV plantea, en primer lugar, ensanchar la oferta: más suelo urbanizable, menos burocracia, silencio positivo en las licencias y una revisión de la normativa medioambiental, ya que actualmente puede retrasar dos o tres años la construcción de viviendas. A ello suma reforzar la seguridad jurídica, con un marco que permita recuperar de inmediato una vivienda ocupada ilegalmente, y eliminar el control de precios del alquiler, que considera que empuja a muchos inquilinos hacia la compra y tensa aún más los precios.
En el plano fiscal, propone estudiar la rebaja o eliminación de los impuestos sobre la vivienda. Las comunidades ya pueden reducir al 0% el ITP de la vivienda habitual y el Gobierno podría pedir a la UE que permita un IVA cero. Eso sí, el informe advierte de que la bajada debe llegar después de liberalizar suelo y recortar trámites; de lo contrario, con la escasez intacta, el ahorro fiscal acabaría trasladándose al precio.
«El intervencionismo y la voracidad recaudatoria están jugando en contra de los jóvenes y las familias de renta media», denuncia el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria
Quien aspire a comprar una vivienda tipo de 300.000 euros necesitará ahorrar unos 60.000 solo en concepto de entrada, el 20% del valor del inmueble. Pero a ese esfuerzo hay que sumar otro enorme colchón: el de los impuestos, que rondan entre el 10% y el 15% del valor de la vivienda, junto a gastos de gestoría y notaría, es decir, entre 30.000 y 45.000 euros, un monto que muy pocos españoles son capaces de reunir, señala el Observatorio Económico de la Universidad Francisco de Vitoria en su actualización sobre el mercado de la vivienda.
«La vivienda está gravada con una carga tributaria que se levanta como una barrera de entrada relevante para muchos compradores», especialmente para los jóvenes, con menor capacidad de ahorro, subraya el informe. El análisis expone que si un joven ahorra y puede llegar a comprar una vivienda de 300.000 euros, si es que la encuentra por ese precio, tiene que reunir entre 12.000 y 30.000 euros más para Hacienda, en concreto, para pagar un 10% de IVA en el caso de una vivienda nueva o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que oscila entre el 4% (12.000 euros) y el 13% en alguna comunidad (39.000 euros) para viviendas de gran valor, aunque el punto de partida indicado en su día por la AGE es el 7% (21.000 euros).
A eso hay que añadirle otro impuesto, el de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava la escritura de compraventa en vivienda nueva -aunque la escritura de las hipotecas, desde el cambio de criterio del Tribunal Supremo en 2018, que derivó en una modificación legislativa en dicho año, hace que sea el prestamista-, que se mueve entre otro casi medio punto y punto y medio (siendo el punto de partida recomendado por la AGE el 1%), es decir, hay que añadir el pago de otros entre 1.200 euros (0,4%), 1.500 euros (1%) y 4.500 euros (1,5%). Así, el pago de impuestos puede rozar los 35.000 euros, pero para colmo, el comprador tiene que asumir la comisión de la agencia inmobiliaria y los gastos de notaría o gestoría, elevando aún más -hasta 45.000 euros- el ahorro necesario no vinculado a la entrada.
Estas cargas fiscales, según el análisis del Observatorio, incrementan el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda, especialmente entre los jóvenes y las familias de renta media. «Todo ello contribuye a hacer imposible el acceso a la vivienda de muchas personas, que tienen que saber que es el intervencionismo y la voracidad recaudatoria quienes están jugando en su contra«, aseguran.
«Cuando los ciudadanos van tan al límite para poder comprar, ese importe adicional tributario puede impedir que puedan comprar en ese momento, de manera que, si continúan ahorrando para pagar la parte tributaria, probablemente cuando consigan ese ahorro el precio habrá subido todavía más, incrementando el esfuerzo para poder pagar tanto el precio de la vivienda como el impuesto, ya que también habrá crecido en valores absolutos al ser un porcentaje sobre la base», alertan desde el Observatorio Económico de la UFV.
Esta presión sobre los precios es fruto de la creciente brecha entre oferta y demanda. La demanda se mantiene fuerte gracias a la posición financiera inusualmente sana de los hogares: su endeudamiento se sitúa en el 42,5% del PIB en el primer trimestre de 2026, mínimos de 20 años y la mitad del 85% de 2010. A ello se suma una demanda extranjera muy fuerte, ya que según los registradores de la propiedad este perfil representa el 14,6% de las compras.
La oferta, en cambio, no responde. En obra nueva, el Observatorio apunta a la falta de suelo, la tramitación compleja, las trabas burocráticas y medioambientales, la imposición de cuotas de vivienda social en cada promoción de vivienda y la inseguridad jurídica -sin un cambio normativo que facilite la lucha contra la ocupación y con los topes de precios-. En segunda mano, los propietarios no tienen prisa por vender: en 2022 el 75% de las hipotecas se firmó a tipo fijo, lo que ha amortiguado el impacto de la subida de tipos, y además esperan que los precios sigan subiendo.
Para solucionar estos desequilibrios y facilitar el acceso a la vivienda el propiedad, el Observatorio de la UFV plantea, en primer lugar, ensanchar la oferta: más suelo urbanizable, menos burocracia, silencio positivo en las licencias y una revisión de la normativa medioambiental, ya que actualmente puede retrasar dos o tres años la construcción de viviendas. A ello suma reforzar la seguridad jurídica, con un marco que permita recuperar de inmediato una vivienda ocupada ilegalmente, y eliminar el control de precios del alquiler, que considera que empuja a muchos inquilinos hacia la compra y tensa aún más los precios.
En el plano fiscal, propone estudiar la rebaja o eliminación de los impuestos sobre la vivienda. Las comunidades ya pueden reducir al 0% el ITP de la vivienda habitual y el Gobierno podría pedir a la UE que permita un IVA cero. Eso sí, el informe advierte de que la bajada debe llegar después de liberalizar suelo y recortar trámites; de lo contrario, con la escasez intacta, el ahorro fiscal acabaría trasladándose al precio.
Noticias de Economía Nacional e Internacional en La Razón
