En España no faltan personas que quieran comprar o alquilar una vivienda. Faltan viviendas. El diagnóstico que dibuja BBVA Research en su informe Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario es el de un mercado atrapado en una contradicción: la demanda mantiene una fortaleza considerable, la construcción comienza a reaccionar y las administraciones multiplican sus planes, pero la oferta continúa avanzando demasiado despacio para cerrar una brecha que no deja de crecer.
El déficit residencial acumulado desde 2021 alcanzó aproximadamente las 712.000 viviendas en 2025 y, según las previsiones del servicio de estudios, aumentará hasta unas 807.000 en 2026 y 885.000 en 2027. En apenas seis años, España habrá pasado de una carencia estimada de 176.000 viviendas a acercarse peligrosamente al millón. La razón es sencilla: cada año se crean muchos más hogares de los que el sector es capaz de alojar en nuevas construcciones.
La producción aumentará, pero seguirá quedándose corta. BBVA Research espera que se inicien unas 153.000 viviendas en 2026 y 170.000 en 2027, frente a las 139.000 de 2025. Sin embargo, durante esos mismos ejercicios se crearán alrededor de 223.000 y 217.000 hogares, respectivamente. Es decir, incluso en un escenario de recuperación de la promoción residencial, la distancia entre necesidades y nuevas viviendas volverá a ampliarse. Entre 2021 y 2027, la construcción habrá cubierto únicamente el 47% de los nuevos hogares creados.
La escasez se concentra, además, en los territorios con mayor crecimiento demográfico y económico. Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana, Andalucía y los archipiélagos soportan buena parte del desequilibrio porque son también las zonas donde se crean más hogares, se concentra el empleo y se mantiene una intensa demanda nacional y extranjera. En promedio, las viviendas terminadas entre 2021 y 2027 apenas cubrirán el 52% de los hogares creados en las comunidades autónomas.
Los precios de la vivienda seguirán subiendo
El ajuste, por tanto, no se producirá mediante un aumento suficiente de la oferta, sino fundamentalmente a través de los precios. BBVA Research prevé que el precio de la vivienda crezca otro 12% en 2026 y un 5,7% en 2027. Son incrementos que amenazan con expulsar del mercado a una parte creciente de la demanda, pese a que los tipos de interés relativamente reducidos, la mejora del empleo, el avance de los salarios reales y los flujos migratorios continúan sosteniendo la necesidad de vivienda.
La consecuencia más paradójica será una caída de las compraventas en un momento en el que la demanda potencial sigue siendo elevada. Las operaciones podrían reducirse un 7,3% en 2026 y registrar un avance mínimo, del 0,6%, en 2027. En el segmento de vivienda nueva, el descenso previsto para este año alcanza el 8,4%. No es que desaparezcan los compradores: desaparece el producto disponible a precios asumibles.
Una respuesta pública que no alcanza la dimensión del problema
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 supone, según BBVA Research, una mejora en la orientación de la política pública. Cuenta con una dotación estatal de 7.000 millones de euros, a la que debe añadirse la cofinanciación autonómica, y plantea un cambio estructural hacia la consolidación de un parque público permanente, con prioridad para el alquiler asequible.
El informe valora también las ayudas para urbanizar suelo, el impulso de las técnicas industrializadas, los incentivos para incorporar viviendas vacías al mercado, las líneas de avales frente a posibles impagos y la apuesta por la colaboración público-privada. Son medidas que pueden favorecer la oferta, pero sus efectos se producirán principalmente a medio y largo plazo.
El problema es de escala. Frente a un déficit cercano a las 700.000 viviendas en 2025, el Plan permitiría levantar aproximadamente entre 45.000 y 70.000 viviendas durante cuatro años. Incluso en el escenario más favorable, esa producción representaría solo una pequeña fracción de la carencia acumulada y quedaría muy por debajo de los nuevos hogares que seguirán formándose durante el periodo.
Además, el Plan descansa principalmente en la promoción pública y en la movilización del parque ya existente, dos vías cuyos resultados suelen ser lentos. Tampoco elimina los obstáculos que BBVA Research identifica como responsables del atasco de la oferta: la falta de suelo listo para edificar, la complejidad administrativa, la escasez de trabajadores, la baja productividad, la limitada rentabilidad de determinadas promociones y la incertidumbre regulatoria. La transformación de suelo puede superar los 15 años, un plazo incompatible con la urgencia residencial que afrontan las principales ciudades.
Las reformas emprendidas por comunidades como Madrid y Cataluña apuntan hacia una política más centrada en la oferta: mayor edificabilidad, cambios de uso, declaraciones responsables, digitalización de procedimientos, entidades colaboradoras y reducción de plazos. Sin embargo, también en este caso los resultados serán graduales y dependerán de la coordinación entre ayuntamientos, comunidades autónomas y Administración central, así como de la capacidad para atraer capital privado.
Para reducir el déficit a la mitad en 2030 no bastaría con mantener el ritmo actual. BBVA Research calcula que la inversión residencial tendría que aproximarse al 10% del PIB, muy por encima del 5,7% previsto para 2026 y del 6% estimado para 2027. No se trataría solamente de construir más, sino de eliminar simultáneamente los obstáculos urbanísticos, laborales, financieros y regulatorios que mantienen paralizados numerosos proyectos.
Viviendas proyectadas, pero sin electricidad suficiente
A los cuellos de botella tradicionales se añade ahora otro menos visible: la capacidad de la red eléctrica. Una promoción puede disponer de suelo, planeamiento y financiación y, aun así, quedar bloqueada porque no existe potencia suficiente para conectarla. Cuando es necesario reforzar la red, ampliar líneas o construir una subestación, los plazos pueden alargarse entre cinco y ocho años.
El problema ya ha dejado de ser teórico. En Vélez-Málaga, la red existente condiciona el desarrollo de más de 4.000 viviendas y obliga a levantar una nueva subestación. En Estepona, 72 viviendas completamente terminadas permanecieron sin suministro y no pudieron entregarse. En Aragón, algunas promociones finalizadas tuvieron que esperar entre tres y cuatro meses para conectarse, con el consiguiente coste financiero para los promotores. Y en la Comunidad de Madrid, más de 80.000 viviendas previstas dependen de nuevas subestaciones o de refuerzos de la red.
La magnitud de la saturación queda reflejada en otro dato: el 88% de los nudos de la red de distribución dispone de menos de un megavatio de capacidad firme, un margen que BBVA Research considera insuficiente para conectar proyectos residenciales de tamaño medio. España ha multiplicado su generación renovable, pero las redes de transporte y distribución no han crecido al mismo ritmo. En 2024, la congestión y la falta de almacenamiento llevaron a desaprovechar el 1,4% de la energía renovable producida.
Madrid vuelve a representar con claridad esa contradicción. El suelo disponible durante los próximos cinco años podría albergar unas 126.000 viviendas y la comunidad acumula un déficit aproximado de 110.000. Sin embargo, la capacidad eléctrica firme disponible equivaldría, bajo las hipótesis utilizadas por el informe, al abastecimiento de solo unas 40.000 viviendas. La disponibilidad de suelo no garantiza, por sí sola, que las casas puedan construirse y conectarse.
En la provincia de Valencia hay grandes desarrollos previstos para unas 20.000 viviendas y un déficit acumulado cercano a las 60.000, mientras que la capacidad eléctrica disponible equivaldría al consumo de alrededor de 35.000 hogares. La situación varía entre territorios, pero en numerosas provincias la solución a la escasez residencial tendrá que ir acompañada necesariamente de inversiones en subestaciones, distribución y transporte eléctrico.
La vivienda competirá con la industria y los centros de datos
La presión aumentará en los próximos años. La demanda eléctrica total podría crecer en torno a un 45% hasta 2030, impulsada simultáneamente por la electrificación de los hogares, la industria, el transporte y los centros de datos. Las bombas de calor, la aerotermia, el aire acondicionado y la recarga del vehículo eléctrico elevarán las necesidades de conexión de cada vivienda.
Al mismo tiempo, las nuevas fábricas y los centros de datos reclamarán grandes bloques de potencia. Algunos de estos últimos pueden consumir tanta electricidad como un municipio entero, y la cartera de proyectos anunciada supera los 14.000 megavatios. Viviendas, industria, movilidad e infraestructuras digitales competirán así por una capacidad que ya resulta limitada en numerosos puntos del país.
BBVA Research considera que la solución pasa por anticipar la inversión eléctrica a los desarrollos urbanísticos, coordinar la planificación de las redes con la del suelo, liberar capacidad reservada por proyectos que no avanzan, aumentar la transparencia y promover almacenamiento y flexibilidad. La inversión necesaria en las redes podría situarse entre 4.500 y 6.300 millones de euros en 2030.
El informe deja, en definitiva, una advertencia clara. España ha empezado a reaccionar, pero todavía lo hace a una velocidad inferior a la del problema. Construirá más viviendas, pero no tantas como hogares se crean. Aprobará nuevos planes, pero con recursos insuficientes para cerrar la brecha. Y liberará suelo que, en algunos lugares, seguirá esperando una subestación o una línea eléctrica.
La crisis de vivienda ya no puede explicarse únicamente por el precio de las hipotecas, el coste de los materiales o la falta de suelo. Es el resultado de una cadena completa que avanza demasiado lentamente: planeamiento, licencias, inversión, mano de obra, construcción y, finalmente, conexión eléctrica. Mientras uno solo de esos eslabones continúe bloqueado, España seguirá acumulando viviendas que necesita, pero que todavía no existen.
BVA Research advierte de que la creación de hogares seguirá superando ampliamente la construcción de nuevas viviendas. Aunque el Plan Estatal mejora el diseño de la política habitacional, su alcance resulta insuficiente, mientras la saturación de la red eléctrica empieza a retrasar el desarrollo de nuevas promociones
En España no faltan personas que quieran comprar o alquilar una vivienda. Faltan viviendas. El diagnóstico que dibuja BBVA Research en su informe Perspectivas y electricidad en el sector inmobiliario es el de un mercado atrapado en una contradicción: la demanda mantiene una fortaleza considerable, la construcción comienza a reaccionar y las administraciones multiplican sus planes, pero la oferta continúa avanzando demasiado despacio para cerrar una brecha que no deja de crecer.
El déficit residencial acumulado desde 2021 alcanzó aproximadamente las 712.000 viviendas en 2025 y, según las previsiones del servicio de estudios, aumentará hasta unas 807.000 en 2026 y 885.000 en 2027. En apenas seis años, España habrá pasado de una carencia estimada de 176.000 viviendas a acercarse peligrosamente al millón. La razón es sencilla: cada año se crean muchos más hogares de los que el sector es capaz de alojar en nuevas construcciones.
La producción aumentará, pero seguirá quedándose corta. BBVA Research espera que se inicien unas 153.000 viviendas en 2026 y 170.000 en 2027, frente a las 139.000 de 2025. Sin embargo, durante esos mismos ejercicios se crearán alrededor de 223.000 y 217.000 hogares, respectivamente. Es decir, incluso en un escenario de recuperación de la promoción residencial, la distancia entre necesidades y nuevas viviendas volverá a ampliarse. Entre 2021 y 2027, la construcción habrá cubierto únicamente el 47% de los nuevos hogares creados.
La escasez se concentra, además, en los territorios con mayor crecimiento demográfico y económico. Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana, Andalucía y los archipiélagos soportan buena parte del desequilibrio porque son también las zonas donde se crean más hogares, se concentra el empleo y se mantiene una intensa demanda nacional y extranjera. En promedio, las viviendas terminadas entre 2021 y 2027 apenas cubrirán el 52% de los hogares creados en las comunidades autónomas.
Los precios de la vivienda seguirán subiendo
El ajuste, por tanto, no se producirá mediante un aumento suficiente de la oferta, sino fundamentalmente a través de los precios. BBVA Research prevé que el precio de la vivienda crezca otro 12% en 2026 y un 5,7% en 2027. Son incrementos que amenazan con expulsar del mercado a una parte creciente de la demanda, pese a que los tipos de interés relativamente reducidos, la mejora del empleo, el avance de los salarios reales y los flujos migratorios continúan sosteniendo la necesidad de vivienda.
La consecuencia más paradójica será una caída de las compraventas en un momento en el que la demanda potencial sigue siendo elevada. Las operaciones podrían reducirse un 7,3% en 2026 y registrar un avance mínimo, del 0,6%, en 2027. En el segmento de vivienda nueva, el descenso previsto para este año alcanza el 8,4%. No es que desaparezcan los compradores: desaparece el producto disponible a precios asumibles.
Una respuesta pública que no alcanza la dimensión del problema
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 supone, según BBVA Research, una mejora en la orientación de la política pública. Cuenta con una dotación estatal de 7.000 millones de euros, a la que debe añadirse la cofinanciación autonómica, y plantea un cambio estructural hacia la consolidación de un parque público permanente, con prioridad para el alquiler asequible.
El informe valora también las ayudas para urbanizar suelo, el impulso de las técnicas industrializadas, los incentivos para incorporar viviendas vacías al mercado, las líneas de avales frente a posibles impagos y la apuesta por la colaboración público-privada. Son medidas que pueden favorecer la oferta, pero sus efectos se producirán principalmente a medio y largo plazo.
El problema es de escala. Frente a un déficit cercano a las 700.000 viviendas en 2025, el Plan permitiría levantar aproximadamente entre 45.000 y 70.000 viviendas durante cuatro años. Incluso en el escenario más favorable, esa producción representaría solo una pequeña fracción de la carencia acumulada y quedaría muy por debajo de los nuevos hogares que seguirán formándose durante el periodo.
Además, el Plan descansa principalmente en la promoción pública y en la movilización del parque ya existente, dos vías cuyos resultados suelen ser lentos. Tampoco elimina los obstáculos que BBVA Research identifica como responsables del atasco de la oferta: la falta de suelo listo para edificar, la complejidad administrativa, la escasez de trabajadores, la baja productividad, la limitada rentabilidad de determinadas promociones y la incertidumbre regulatoria. La transformación de suelo puede superar los 15 años, un plazo incompatible con la urgencia residencial que afrontan las principales ciudades.
Las reformas emprendidas por comunidades como Madrid y Cataluña apuntan hacia una política más centrada en la oferta: mayor edificabilidad, cambios de uso, declaraciones responsables, digitalización de procedimientos, entidades colaboradoras y reducción de plazos. Sin embargo, también en este caso los resultados serán graduales y dependerán de la coordinación entre ayuntamientos, comunidades autónomas y Administración central, así como de la capacidad para atraer capital privado.
Para reducir el déficit a la mitad en 2030 no bastaría con mantener el ritmo actual. BBVA Research calcula que la inversión residencial tendría que aproximarse al 10% del PIB, muy por encima del 5,7% previsto para 2026 y del 6% estimado para 2027. No se trataría solamente de construir más, sino de eliminar simultáneamente los obstáculos urbanísticos, laborales, financieros y regulatorios que mantienen paralizados numerosos proyectos.
Viviendas proyectadas, pero sin electricidad suficiente
A los cuellos de botella tradicionales se añade ahora otro menos visible: la capacidad de la red eléctrica. Una promoción puede disponer de suelo, planeamiento y financiación y, aun así, quedar bloqueada porque no existe potencia suficiente para conectarla. Cuando es necesario reforzar la red, ampliar líneas o construir una subestación, los plazos pueden alargarse entre cinco y ocho años.
El problema ya ha dejado de ser teórico. En Vélez-Málaga, la red existente condiciona el desarrollo de más de 4.000 viviendas y obliga a levantar una nueva subestación. En Estepona, 72 viviendas completamente terminadas permanecieron sin suministro y no pudieron entregarse. En Aragón, algunas promociones finalizadas tuvieron que esperar entre tres y cuatro meses para conectarse, con el consiguiente coste financiero para los promotores. Y en la Comunidad de Madrid, más de 80.000 viviendas previstas dependen de nuevas subestaciones o de refuerzos de la red.
La magnitud de la saturación queda reflejada en otro dato: el 88% de los nudos de la red de distribución dispone de menos de un megavatio de capacidad firme, un margen que BBVA Research considera insuficiente para conectar proyectos residenciales de tamaño medio. España ha multiplicado su generación renovable, pero las redes de transporte y distribución no han crecido al mismo ritmo. En 2024, la congestión y la falta de almacenamiento llevaron a desaprovechar el 1,4% de la energía renovable producida.
Madrid vuelve a representar con claridad esa contradicción. El suelo disponible durante los próximos cinco años podría albergar unas 126.000 viviendas y la comunidad acumula un déficit aproximado de 110.000. Sin embargo, la capacidad eléctrica firme disponible equivaldría, bajo las hipótesis utilizadas por el informe, al abastecimiento de solo unas 40.000 viviendas. La disponibilidad de suelo no garantiza, por sí sola, que las casas puedan construirse y conectarse.
En la provincia de Valencia hay grandes desarrollos previstos para unas 20.000 viviendas y un déficit acumulado cercano a las 60.000, mientras que la capacidad eléctrica disponible equivaldría al consumo de alrededor de 35.000 hogares. La situación varía entre territorios, pero en numerosas provincias la solución a la escasez residencial tendrá que ir acompañada necesariamente de inversiones en subestaciones, distribución y transporte eléctrico.
La vivienda competirá con la industria y los centros de datos
La presión aumentará en los próximos años. La demanda eléctrica total podría crecer en torno a un 45% hasta 2030, impulsada simultáneamente por la electrificación de los hogares, la industria, el transporte y los centros de datos. Las bombas de calor, la aerotermia, el aire acondicionado y la recarga del vehículo eléctrico elevarán las necesidades de conexión de cada vivienda.
Al mismo tiempo, las nuevas fábricas y los centros de datos reclamarán grandes bloques de potencia. Algunos de estos últimos pueden consumir tanta electricidad como un municipio entero, y la cartera de proyectos anunciada supera los 14.000 megavatios. Viviendas, industria, movilidad e infraestructuras digitales competirán así por una capacidad que ya resulta limitada en numerosos puntos del país.
BBVA Research considera que la solución pasa por anticipar la inversión eléctrica a los desarrollos urbanísticos, coordinar la planificación de las redes con la del suelo, liberar capacidad reservada por proyectos que no avanzan, aumentar la transparencia y promover almacenamiento y flexibilidad. La inversión necesaria en las redes podría situarse entre 4.500 y 6.300 millones de euros en 2030.
El informe deja, en definitiva, una advertencia clara. España ha empezado a reaccionar, pero todavía lo hace a una velocidad inferior a la del problema. Construirá más viviendas, pero no tantas como hogares se crean. Aprobará nuevos planes, pero con recursos insuficientes para cerrar la brecha. Y liberará suelo que, en algunos lugares, seguirá esperando una subestación o una línea eléctrica.
La crisis de vivienda ya no puede explicarse únicamente por el precio de las hipotecas, el coste de los materiales o la falta de suelo. Es el resultado de una cadena completa que avanza demasiado lentamente: planeamiento, licencias, inversión, mano de obra, construcción y, finalmente, conexión eléctrica. Mientras uno solo de esos eslabones continúe bloqueado, España seguirá acumulando viviendas que necesita, pero que todavía no existen.
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