España continúa siendo uno de los países europeos con mayor presencia de viviendas turísticas, aunque las últimas estadísticas reflejan una importante caída del número de inmuebles destinados al alquiler vacacional. Según el último registro del Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2025 había 329.764 pisos turísticos en todo el país, una cifra que supone un descenso del 12,4% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se contabilizaban 376.463 viviendas de este tipo. El retroceso también fue notable en comparación con mayo de 2025, momento en el que existían 381.837 alojamientos turísticos, justo antes de la entrada en vigor del registro único estatal de alquileres de corta duración.
Pese a esta reducción del parque de viviendas turísticas, la demanda de alojamientos vacacionales continúa creciendo en España. Las pernoctaciones en establecimientos turísticos extrahoteleros aumentaron un 5,6% en marzo respecto al mismo mes de 2025, según los datos publicados por el INE. Dentro de esta categoría, las estancias en apartamentos turísticos crecieron un 1,1%, lo que refleja que el alquiler vacacional sigue manteniendo un peso relevante dentro del mercado turístico español pese al endurecimiento de las restricciones administrativas y urbanísticas impulsadas durante los últimos años por distintas administraciones.
En este contexto, el Tribunal Supremo dictó el pasado 19 de mayo de 2026 una sentencia que anuló el registro único estatal de pisos turísticos aprobado por el Gobierno a través del Real Decreto 1312/2024. Este sistema obligaba a propietarios de viviendas vacacionales y alquileres temporales a obtener un número de identificación oficial antes de anunciar sus inmuebles en plataformas digitales. El objetivo del Ejecutivo era crear una base de datos nacional que permitiera controlar los alquileres de corta duración, combatir los pisos turísticos ilegales, detectar fraudes administrativos y fiscales y limitar el impacto que este tipo de alojamientos tiene sobre el mercado de la vivienda residencial en ciudades especialmente tensionadas.
¿Qué sentenció la resolución del Tribunal Supremo?
La sentencia del Supremo concluyó que el Estado había invadido competencias autonómicas relacionadas con turismo y vivienda, ámbitos transferidos a las comunidades autónomas. El tribunal consideró que el Gobierno no podía imponer una regulación estatal exhaustiva sobre registros turísticos ya existentes en distintos territorios. Sin embargo, la resolución no eliminó por completo el sistema diseñado por el Ejecutivo.
El Supremo mantuvo vigente la denominada ventanilla única digital y también la obligación de las plataformas online de compartir información sobre anuncios, propietarios y actividad de alquiler turístico. De esta manera, el Estado conserva funciones de coordinación, intercambio de datos y supervisión estadística del mercado, aunque desaparece el registro estatal obligatorio para anunciar viviendas turísticas.
Así es como se regulan los pisos turísticos en España
Tras la sentencia, la regulación de los pisos turísticos depende principalmente de las comunidades autónomas, los ayuntamientos y las comunidades de propietarios. Cada territorio mantiene sus propias licencias, registros y requisitos administrativos, lo que provoca enormes diferencias entre ciudades. Barcelona mantiene una de las políticas más restrictivas de España y ya no concede nuevas licencias en las zonas con mayor concentración turística.
En algunos distritos ni siquiera se permite sustituir un alojamiento turístico cuando otro cesa su actividad, mientras que en las áreas menos saturadas sí pueden abrir nuevos pisos siempre que no aumente el número total de plazas disponibles. Madrid ha optado por otra estrategia y limita las nuevas licencias en edificios residenciales del centro urbano, además de exigir accesos independientes desde la calle para determinados alojamientos turísticos.
La Ley de Propiedad Horizontal puede jugar un papel fundamental
La regulación también depende cada vez más de las propias comunidades de vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal establece que para abrir nuevos pisos turísticos se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación del edificio. Esto convierte a los vecinos en un actor decisivo para autorizar o bloquear nuevas viviendas vacacionales. En toda esta legislación, regulada en el artículo 17 de la LPH, hay una fecha fundamental: el 3 de abril de 2025. Día en el que se aprobó esta enmienda y, por tanto, todos los nuevos alquileres de esta índole posteriores a esta fecha están sujetos a decisión de la comunidad.
En una sentencia del 19 de mayo, el alto tribunal reconoció que el Estado no tiene competencias para regular la inscripción en el Registro de los pisos con actividad turística
España continúa siendo uno de los países europeos con mayor presencia de viviendas turísticas, aunque las últimas estadísticas reflejan una importante caída del número de inmuebles destinados al alquiler vacacional. Según el último registro del Instituto Nacional de Estadística, en noviembre de 2025 había 329.764 pisos turísticos en todo el país, una cifra que supone un descenso del 12,4% respecto al mismo mes del año anterior, cuando se contabilizaban 376.463 viviendas de este tipo. El retroceso también fue notable en comparación con mayo de 2025, momento en el que existían 381.837 alojamientos turísticos, justo antes de la entrada en vigor del registro único estatal de alquileres de corta duración.
Pese a esta reducción del parque de viviendas turísticas, la demanda de alojamientos vacacionales continúa creciendo en España. Las pernoctaciones en establecimientos turísticos extrahoteleros aumentaron un 5,6% en marzo respecto al mismo mes de 2025, según los datos publicados por el INE. Dentro de esta categoría, las estancias en apartamentos turísticos crecieron un 1,1%, lo que refleja que el alquiler vacacional sigue manteniendo un peso relevante dentro del mercado turístico español pese al endurecimiento de las restricciones administrativas y urbanísticas impulsadas durante los últimos años por distintas administraciones.
En este contexto, el Tribunal Supremo dictó el pasado 19 de mayo de 2026 una sentencia que anuló el registro único estatal de pisos turísticos aprobado por el Gobierno a través del Real Decreto 1312/2024. Este sistema obligaba a propietarios de viviendas vacacionales y alquileres temporales a obtener un número de identificación oficial antes de anunciar sus inmuebles en plataformas digitales. El objetivo del Ejecutivo era crear una base de datos nacional que permitiera controlar los alquileres de corta duración, combatir los pisos turísticos ilegales, detectar fraudes administrativos y fiscales y limitar el impacto que este tipo de alojamientos tiene sobre el mercado de la vivienda residencial en ciudades especialmente tensionadas.
¿Qué sentenció la resolución del Tribunal Supremo?
La sentencia del Supremo concluyó que el Estado había invadido competencias autonómicas relacionadas con turismo y vivienda, ámbitos transferidos a las comunidades autónomas. El tribunal consideró que el Gobierno no podía imponer una regulación estatal exhaustiva sobre registros turísticos ya existentes en distintos territorios. Sin embargo, la resolución no eliminó por completo el sistema diseñado por el Ejecutivo.
El Supremo mantuvo vigente la denominada ventanilla única digital y también la obligación de las plataformas online de compartir información sobre anuncios, propietarios y actividad de alquiler turístico. De esta manera, el Estado conserva funciones de coordinación, intercambio de datos y supervisión estadística del mercado, aunque desaparece el registro estatal obligatorio para anunciar viviendas turísticas.
Así es como se regulan los pisos turísticos en España
Tras la sentencia, la regulación de los pisos turísticos depende principalmente de las comunidades autónomas, los ayuntamientos y las comunidades de propietarios. Cada territorio mantiene sus propias licencias, registros y requisitos administrativos, lo que provoca enormes diferencias entre ciudades. Barcelona mantiene una de las políticas más restrictivas de España y ya no concede nuevas licencias en las zonas con mayor concentración turística.
En algunos distritos ni siquiera se permite sustituir un alojamiento turístico cuando otro cesa su actividad, mientras que en las áreas menos saturadas sí pueden abrir nuevos pisos siempre que no aumente el número total de plazas disponibles. Madrid ha optado por otra estrategia y limita las nuevas licencias en edificios residenciales del centro urbano, además de exigir accesos independientes desde la calle para determinados alojamientos turísticos.
La Ley de Propiedad Horizontal puede jugar un papel fundamental
La regulación también depende cada vez más de las propias comunidades de vecinos. La Ley de Propiedad Horizontal establece que para abrir nuevos pisos turísticos se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación del edificio. Esto convierte a los vecinos en un actor decisivo para autorizar o bloquear nuevas viviendas vacacionales. En toda esta legislación, regulada en el artículo 17 de la LPH, hay una fecha fundamental: el 3 de abril de 2025. Día en el que se aprobó esta enmienda y, por tanto, todos los nuevos alquileres de esta índole posteriores a esta fecha están sujetos a decisión de la comunidad.
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